સ્વાતિ અને અમન દિલ્હીમાં રહે છે. અને તેઓની પાસે પોતાનું ઘર પણ છે. તેઓ પોતાના વધારાના પૈસાને ઈન્વેસ્ટ કરવાનો સારામાં સારો રસ્તો વિચારી રહયા છે. તેમને પોતાની આજુબાજુ રહેલા લોકોને  જોતા જણાયું કે બધા લોકો ઘર લઈ રહયા છે. તેઓ પણ વિચારી રહયા છે કે, શું તેઓએ પણ આજ રસ્તો અપનાવવો જોઈએ?

રિયલ એસ્ટેટ હંમેશા ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કરવા માટેનો સૌથી લોકપ્રિય પ્રકાર છે. ઘણા ઈન્વેસ્ટર ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડથી શરૂઆત કરે છે. જયારે તેઓ ૫૦ લાખ ભેગા કરી લે છે ત્યારે તેઓ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડને વેચીને વળી એક વધારે મકાન ખરીદી  છે. ઘણા લોકો મ્યુચલ ફંડ (જે ફકત પેપર પર હોય છે) તેના કરતા ઘર જેવી સ્થિર અને જોઈ તેમજ સ્પર્શી શકાય તેવી મિલકતમાં ઈન્વેસ્ટ કરવા વધારે અનુકુળતા અનુભવે છે. ઘણા લોકો શેરબજારનો ખરાબ તબક્કો જોઈને અને રિયલ એસ્ટેટનો સારો ફાયદો જોઈને પોતાનો નિર્ણય લેતા હોય છે.

રિયલ એસ્ટેટના પ્રત્યેના આકર્ષણનું સૌથી મોટુ કારણ વધારે દેખાતો નાણાંકીય લાભ છે. રિયલ એસ્ટેટમાં ૨૦ ટકા રૂપિયા પોતાના ખિસ્સામાંથી કાઢી બાકીના ૮૦ ટકા બેંક લોન મળી શકે છે. જયારે કોઈ વ્યક્તિ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડ ખરીદે છે તો કોઈ બેંક લોન નથી મળતી. લોકો વિચારે છે કે મેં ૨૦ લાખ રૂપિયા આપ્યા બાકીના ૮૦ લાખ રૂપિયાની બેંક પાસેથી લોન લીધી અને ૧ કરોડનું ઘર ખરીધ્યું મેં પાંચ વર્ષ સુધી (EMI) ઈ.એમ.આઈ ના માસિક હપ્તા ભર્યા અને પાંચ વર્ષ પછી ૧ કરોડના ઘરના ૧ કરોડ અને ૪૦ લાખ થયો તો ખૂબ મોટો નાણાંકીય લાભ થયો છે તેવું લાગે છે. આવા કેસમાં એક્સેલ શીટ પર ઈન્વેટમેન્ટ પરના (IRR) વાર્ષિક વળતરનો કોઈ વિચાર કરતું નથી. ટેકસ, રીપેમેન્ટ અને ટ્રાન્સેકશન ખર્ચા  જોતાં ભાગ્યે જ આવા ઈન્વેસમેન્ટ સારું વળતર આપે છે.

શું આ રીતે વર્તવું એ યોગ્ય છે ? દરેક પરિવારની પરિસ્થિતિ અલગ હોય છે. દરેક ઈન્વેસ્ટર અલગ રીતે શીખે છે. કોઈ વ્યક્તિ જોઈને શીખે છે તો કોઈ વ્યક્તિ પોતાના અનુભવથી શીખે છે. જયારે મિલકતને લગતા આવા કોઈ નિર્ણય લેવાના હોય ત્યારે નીચે મુજબ (ઈન્વેસ્ટમેન્ટ) ના માપદંડ ધ્યાનમાં રાખી શકો છો.

ધ્યેય આધારિત + સરળતા – દરેક વ્યક્તિએ પોતાના જીવનના ધ્યેયના હિસાબે ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કરવા જોઈએ, એનો મતલબ એ થયો કે, જયારે તમારા જીવનનો ધ્યેયનો ટાઈમ આવે ત્યારે તમે કરેલા ઈન્વેસ્ટમેન્ટમાંથી પૈસા મળવા જોઈએ. રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટ કરવાથી જયારે રૂપિયાની જરૂર પડે ત્યારે તેનો નિકાલ કરવો તકલીફ દાયક હોઇ શકે છે છે. જયારે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં તમે કરેલી એસ.આઈ.પી ને થોડા વખત માટે બંધ કરી શકો છો, 

એસ.આઈ.પી વધારી શકો છો, ઘટાડી શકો છો તેને કાયમી રીતે બંધ પણ કરી શકો છો. રીયલ એસ્ટેટમાં પણ હોમ લોનના ઈ.એમ.આઈ ને વધારી કે ઘટાડી શકાય છે. તેમાં સુધારા વધારા કરવાથી તમારી ધિરાણની ટકાવારીમાં ફરક પડે છે અને પેપર વર્ક કરવું પડે છે.

લીકવિડિટી – રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટ કરવાથી સરળતાથી બહાર નીકળી શકાતું નથી. તેમજ તેમાથી જ્લ્દી પૈસા છૂટા થતા નથી. એક ઘરને વેંચવું એ ધારીએ એટલું જલ્દી વેંચાતું નથી ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં આયોજન પૂર્વક S.W.P (સીસ્ટમેટીક વિડ્રોલ પ્લાન) કરી શકાય છે, તેમજ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડને સરળતાથી વેંચી પણ શકાય છે.
 
જોખમ લેવાની શક્તિ – રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેટમેન્ટ માટે ઓછી પસંદગી મળે છે. જેમકે કોઈ એક વ્યક્તિ વધારે જોખન ના લે તો તૈયાર કે રેડી ફલેટમાં ઈન્વેસ્ટ કરે તો તેને કદાચ ઓછો નફો મળે છે પછી ભલે તેણે સારા બિલ્ડરનો સારો પ્રોજેકટ પસંદ કર્યો હોય. એક વખત રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ થઈ જાય પછી તેમાં સુધારા કરવા શક્ય નથી. સિવાય કે તમે તે ઘરને વેંચી દો. જયારે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં તમારી રીસ્ક લેવાની ક્ષમતા અનુસાર ઘણી પસંદગી મળે છે. દરેક વ્યક્તિ પોતાની જરૂરિયાત મુજબ અલગ અલગ યોજનાનો લાભ મેળવી શકે છે. જેમકે, કોઈ વ્યક્તિ પોતાને કેટલી મૂળભૂત રકમ જોઈએ છે તેને ધ્યાનમાં રાખીને ઈન્વેસ્ટ કરી શકે છે કોઈ એક વ્યક્તિ કોઈ એક સેકટરને ધ્યાનમાં રાખીને પણ ઈન્વેસ્ટ કરી શકે છે. તેઓ એક્ટીવલી મેનેજ ફંડમાં કે ઇંડેક્સ ફંડમાં પણ પૈસા ઈન્વેસ્ટ કરી શકે છે. કોઈ વ્યક્તિની ઉંમર વધતી જાય તો ઓછા રીસ્ક વાળા ફંડમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ મૂવ કરી શકે છે અને પોતાનું રીસ્ક ઘટાડી શકે છે. રીયલ એસ્ટેટ કરતા મ્યુચલ ફંડમાં રીસ્ક ને વહેંચી દેવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટમાં ઘર સિવાય દુકાન,પ્લોટ કે ઈન્ડસ્ટ્રીયલ મિલકતમાં પણ ઈન્વેસ્ટ કરી શકાય છે. રિયલ એસ્ટેટમાં લેવામાં આવતું રીસ્ક એકજ પ્રોપર્ટીમાં કેન્દ્રિત થઈ જાય છે.

ધારા ધોરણ – રીયલ એસ્ટેટમાં કોઈ મૂળભૂત ધારાધોરણ નથી. તેમજ કિંમત માટે પણ કોઈ ચોક્ક્સ નીતિનિયમ નથી. રિયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટરને બિલ્ડર સાથે કોઈ ઝઘડો કે વાદવિવાદ થાય તો, તે પ્રોબ્લેમનો નિકાલ કરવા તેઓને અદાલતની મદદ લેવી પડે છે. જયારે મ્યુચલ ફંડ ઈન્ડસ્ટ્રીમાં AMC (એસેટ મેનેજમેન્ટ કંપની) માટેના ચોક્ક્સ નિયમો છે. બધી જ AMC, સેબી અને એમફી (AMFI) એ નક્કી કરેલા નિયમો મુજબ ચાલે છે. મ્યુચલ ફંડમાં થતી લેવડ દેવડ વધારે પારદર્શક હોય છે. તેનું કારણ રોજની NAV છે. માસિક ફેકટ શીટ અને રીર્પોટ પણ ફરજિયાત પણે તેઓ જાહેર કરે છે. ઘણા સમયથી આવા ધારાધોરણોની રીયલ એસ્ટેટમાં પણ જરૂર જણાય છે અને આવે તેવી અપેક્ષા છે.

ટાઈમીંગ – રીયલ એસ્ટેટમાં રૂપિયા એક સાથે જ આપવા પડે છે અથવા તો પહેલેથી રકમ નક્કી કરીને કન્સટ્રકશના પ્રોગ્રેસ પ્રમાણે લાંબા સમય માટે લોનના ઈ.એમ.આઈ દ્રારા રૂપિયા ભરવામાં આવે છે. જયારે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં એસ.આઈ.પી દ્રારા ખરીદ કિંમત ને તમે એવરેજ આઉટ કરી શકો છો.

ટેકસ પર બચત – રીયલ એસ્ટેટમાં મૂળભૂત રકમ (પ્રીન્સીપલ રકમ) અને તેના પર ભરવા પડતા વ્યાજ પર ટેકસમાં રાહત મળે છે. ઈન્કમટેકસની કલમ ૮૦સી મુજબ ૧.૫ લાખ મૂળભૂત રકમના રીપેમેન્ટ પર ટેકસની રાહત મળે છે. જયારે એકથી વધારે ઘર હોયતો વ્યાજની કોઈ લીમીટ વગર અમુક નિયમોનું પાલન કરતા ટેકસમાં રાહત મળે છે. જો રીયલ એસ્ટેટમાં ૩ વર્ષથી વધારે ટાઈમ માટે એસેટ રાખીએ તો તેને લોંગ ટર્મમાં ગણવામાં આવતા ઈન્ડેકસેશનનો લાભ મળે છે. લોંગ ટર્મ એસેટ વેંચીને મળતો નફો બીજી એસેટમાં રીઈન્વેસ્ટ કરવાથી પણ ટેકસમાં રાહત મળે છે. જયારે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં ખરીદી કર્યાના એક વર્ષ પછી જ તેને લોંગ ટર્મની રીતે ગણતરી કરતા તેના નફા સાથેની રકમ પર ટેકસ લાગતો નથી. ઈન્કમટેકસની કલમ ૮૦સી મુજબ ૧.૫ લાખ સુધીનુ ટૅક્સ સેવિંગ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં કરેલુ રોકાણ પર ટેકસની રાહત મળે છે અને લૉક ઈન સમય ફક્ત ત્રણ વર્ષ નોજ હોય છે  

વળતર – રીયલ એસ્ટેટમાં પારદર્શકતા ન હોવાના કારણે તેમાંથી મળતા વળતર ને સરખાવવુ  મુશ્કેલ બને છે. જયારે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડના દેખાવ  માટે ૫ વર્ષના ડેટા પરથી જાણી શકાય છે કે તેઓ એ કેટલું વળતર આપ્યું. ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડ અને રીયલ એસ્ટેટના વળતર ની ઘણી બધી માહિતી ઈન્ટરનેટ પર ઊપલ્બ્ધ છે.

તો હવે કોણ જીત્યું ?
અહિ કહેવાનો આશય એ નથી કે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડ હંમેશા આપણને સારામાં સારૂ જ વળતર આપે છે કે  રીયલ એસ્ટેટ  હંમેશા ખરાબ જ છે. ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં પદ્ધતિસર અને આયોજન પૂર્વક કામ કરવાથી જ ફાયદો થશે. 

રીયલ એસ્ટેટ માં આપણે લીધેલા નિર્ણયો સાચા પડે તો જ ફાયદો આપી શકે છે. આપણી મિલકતનું દરેક એસેટ કલાસમાં વિભાજન કરવું જોઈએ. મિલકતનું નિવેશ કરતા પહેલા આપણા નાણાંકીય ધ્યેયો, ધ્યેયનો સમય, પોતાની રીસ્ક લેવાની શક્તિ, પ્રવાહિતતા  તેમજ કયા એસેટ કલાસમાં કેટલું ઈન્વેસ્ટ કરવું આ બધુ જ નક્કી કરવુ  જોઈએ.

આપણી આજુબાજુ બધા જ રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટ કરી રહયા છે. તે જોઈને આપણે પણ આપણી નાણાંકીય પરીસ્થિતિનું મૂલ્યાકંન કર્યા વિના, બંધ આંખે રીયલ એસ્ટેટમાં ઈન્વેસ્ટ કરવું યોગ્ય નથી.

નિવૃત્તિ પછીનો સમય દેખીતી રીતે  ખૂબજ સાવધાની પૂર્વક અને રૂઢિચુસ્તરીતે રોકાણ  કરવાનો હોય છે.  નિવૃત્તિ કોર્પસમાં ભાગ્યે જ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકાણ  કરાતુ હોય છે. ફુગાવો અને જીવનનો બાકીનો લાંબો સમયગાળો એ બંને વાસ્તવિક પડકારોને જોતા,  નિવૃત્તિ પછીના સમયમાં ઇક્વિટી એસેટ કલાસના લાભ માટે નીચે મુજબના મુદ્દાઓ ધ્યાનમાં રાખવાથી ફાયદા થશે:   

1. મૂળભૂત રકમ સુરક્ષિત રહે
2. ફુગાવા પર કાબૂ 
3. ટેકસ પર બચત 
4. ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજનો ફાયદો

ઘણી વખત આ ઉંમરે  ખોટા રોકાણ દ્વારા છેતરવામાં આવ્યા હોય, અથવા શેરોમાં નાણાં ગુમાવી બેસવાના અનુભવથી લોકોનું કુદરતી રીતે ઈક્વિટીમાં રોકાણ કરવાનું વલણ હોતું નથી. આ પરિસ્થિતિમાં  આપણે શું કરી શકીએ તે જોઈએ.

એફડી વ્યાજ = ઈક્વિટી એમએફ એસઆઈપી 

માની લો કે શ્રી અને શ્રીમતી નિવૃત્ત છે. અને તેમને પેન્શન મળે છે. તેમાથી તેઓ તેમના ખર્ચની કાળજી લે છે અને થોડું સિલક બાકી રહે છે. તેઓને તેમના બાળકો તરફથી નાણાંકીય સહાય મળે છે  અને વધારાના ફ્લેટનું  ભાડુ પણ મળે છે. તેઓ આ બધી બચતને એફડીમાં ઈન્વેસ્ટ કરીને નીચે બતાવેલા ઊપાય દ્વારા  ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકાણ કરવાનો લાભ મેળવે છે.

1. તેઓ એફ.ડીમાં રોકાણ કરીને વ્યાજને માસિક પે આઉટમાં મેળવે છે. એફ.ડી દ્વારા મળેલા વ્યાજને ડાઇવર્સિફાઇડ ઇક્વિટીમાં  એસઆઈપી દ્વારા રોકાણ કરે છે. આ રીતે કરવાથી મૂળભૂત રકમ સુરક્ષિત રહે છે અને તેમાથી મળેલો લાભ (વ્યાજ) ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડ એફ.ડીમાં રોકવાથી પોતાના કરેલા રોકાણમાં વૃદ્ધિ થવાનો લાભ મેળવી શકે છે.     

2. આપ રૂપિયા ૫૦૦૦/-ની  એફડી  દર મહિને એક વર્ષ માટે ૯ ટકાના વ્યાજ દર સાથે  ક્યુમેલિટીવ વ્યાજમાં રોકાણ કરો છો. તેરમા મહિનાથી, આપની એફડી રૂપિયા ૫૪૫૦/-થી દર મહિને પાકતી જશે.  આપ પાસે એફડીનું મૂળ બજેટ રૂપિયા ૫૦૦૦/- હશે.  હવે આપ દર મહિને 10,૦૦૦/-ની  એફડી  એક વર્ષ માટે કરી શકો છો. આ સાથેજ આપ 450/- ની ઈક્વિટી એસઆઈપી દર મહિને (૧૩ થી ૨૪ મા મહિના દરમિયાન) શરૂ કરી શકો છો. ૨૫ થી ૩૬ મહિનામાં રૂપિયા ૯૦૦/- ઈક્વિટી એસઆઈપી દર મહિને કરી શકો છો.  અહીં,  રૂપિયા ૫૦૦૦/- દર મહિને એફડીના રોકાણ સાથે મ્યુચલફંડ એસઆઈપીમાં પણ રોકાણથઈ શકે છે અને સાથેસાથે એફડી અને ઈક્વિટી એમએફની કિટ્ટી વધી શકે છે.

3. રિયલ એસ્ટેટ માં ભાડાનું વળતર ઘણીવાર ૩ટકાથી પણ ઓછું હોય છે. આ ઉંમરમાં પણ મિલકતની કિંમત વધશે એવું વિચારીને નિવૃત માણસો મિલકતને ભાડા પર રાખે છે. અગર તમે ભાડાની આવક પર નિર્ભર નથી તો પછી તમે તમારી ભાડાની પૂરી આવક અથવા તેમાનો થોડો ભાગ ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકી શકો છો.

4.ચાલો આપણે વિચારીએ કે તેઓ પોતાના પૌત્રને કે પૌત્રીને ૫ લાખ રૂપિયા ભેટ રૂપે આપવા માગે છે. આવા કિસ્સામાં તેઓ મૂળ રકમ પોતાના નામ પર એફ.ડીમાં ઈન્વેસ્ટ કરીને તેમાંથી મળતુ માસિક વ્યાજ તેમના પૌત્ર કે પૌત્રીના નામે ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં ઈન્વેસ્ટ કરે છે આમ કરવાથી  તેઓ પોતાની મૂળ રકમ ઈમરજ્ન્સીમાં કે નાણાંની અછતમાં વાપરી શકે છે તેમજ પૌત્રને કે પૌત્રી માટે પણ પૈસા જમા કરી શકે છે.  

5. તેઓની પુત્રીને તેમના જીવનના અંતિમ તબક્કા માટે જરૂરી નાણાંની ચિંતા છે. તો તેણે નાની નાની રકમ એસઆઈપી દ્વારા ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકીને ૮થી૧૦ વર્ષ પછી વૃદ્ધિ થયેલું એક મોટુ નાણા ભંડોળ મેળવીને પોતાના માતા પિતાને આપી શકે છે. 


નિવૃત્તિ કોર્પસનો કેવી રીતે ઉપયોગ  કરવો?    
સામાન્ય રીતે જોતા નિવૃત્તિનો સમય ૨૫ વર્ષની આસપાસ હોઇ શકે છે. અત્યાર સુધીમાં નોંધપાત્ર થયું  છે કે પ્રારંભિક સમયગાળો આરામદાયક હોય છે અને કોર્પસ ખર્ચ કરતાં વધુ રીર્ટન આપે છે. અને વર્ષો પછી ફુગાવો  જોર પકડે ત્યારે તે કોર્પસનું વળતર પૂરતું હોતું નથી તેથી ધીરે ધીરે કોર્પસ ઘટવા લાગે છે, રેખાકૃતિ  નીચે આ સમજાવે છે. અગર આપ આગળના ૧૨ વર્ષમાં એક ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડ માટેનો પોર્ટફોલિયો  તૈયાર કરો તો પછીના વર્ષોમા  તમારા હાથમાં એક મોટા કોર્પસને મેળવી શકો છો.

ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં કયા રોકાણ કરવું ?
આ ઉંમરમાં ઓછુ જોખમ લેવાનો ઈરાદો જોતા ડાઇવર્સિફાઇડ ઇક્વિટી મ્યુચલ ફંડ એ સૌથી પસંદગી પાત્ર રસ્તો  છે. લો વોલેટિલિટી અને ઓટો એસેટ સંતુલન સ્કીમને ધ્યાનમાં રાખવી. હાઇબ્રિડ મ્યુચલ ફંડ પણ એક સારો વિકલ્પ છે. જો આપને હાઇબ્રિડ મ્યુચલ ફંડમાં કર્મ્ફટ લાગે તો તમારા આ ભંડોળનો મોટાભાગ ઈક્વિટી કોપોન્ટમાં રોકી અને છેવટે ઇક્વિટી ડાઇવર્સિફાઇડ ફંડમાં રોકાણ કરી શકાય છે.  નિવૃત્તિના સ્ટેજ પર આધાર રાખીને, ઇન્ડેક્સ ફંડના રોકાણમાં પણ એક નજર નાખી શકો છો.

તકેદારી
ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકાણ ઓછામાં ઓછા ૫ વર્ષના સમયગાળા માટે કરવું જોઈએ. પોર્ટફોલિયોને છ મહિનામાં ઓછામાં ઓછા એક વખત સમીક્ષા (રીવ્યુ) કરવો જોઈએ. કરવેરાના (ટેકસ) એંગલને ધ્યાનમાં રાખીને હોવું જોઈએ. ઉદાહરણ તરીકે, તાજેતરના બજેટમાં ડેટ મ્યુચલ ફંડ માટે કર દર અને હોલ્ડિંગ સમયગાળા નો વધારો થયો છે. 

એફડી ના બદલે, પોસ્ટલ બચત પણ આ જ રીતે વિલરેજ કરી શકાય છે. ઈક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં રોકાણ શરૂ કરતાં પહેલા તમારા આવક-જાવક નજર પર નાખી દો અને ફક્ત બાકી બચેલા ભંડોળનો ઉપયોગ કરો.


The author can be reached at rohit@gettingyourich.com